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万科养老产业：做服务，不做地产
业内人士均称,2013 年是中国养老地产的元年,政府将养老地块纳入供应计划,对养老设施给予财政补贴.这一年里,春江水暖鸭先知,众多资本纷纷入局.
但由于盈利模式不明确,市场尚未形成可行性的发展模式,不少企业不过是打着“养老”的名号圈钱圈地,最后还是落在了卖房子的份上.五年过去了,中国养老地产仍留在“青铜时代”.
“养老产业不等于养老地产,服务大于硬件.”万科算是从开发商系里率先跳了出来.采用自持社区、租售并举的模式,万科为不同阶段的老人提供不同类型的“刚需”服务,目前已初步形成社区、机构、居家三位一体的多层次养老服务体系.
尤其在老人最依赖的康复护理上,万科主打“老年公寓+ 护理院”结合的医养模式,成为支撑其养老产业的重要“腰部力量”.
邻里式养老：随园嘉树系列2009 年,杭州万科随园嘉树项目立项；2013 年项目亮相,标志着万科养老正式迈出第一步.
随园嘉树? 良渚文化村项目坐落在良渚文化村里,是万科的第一种养老探索思路,依托于大项目的生活配套,在成熟的生态圈里做养老.良渚文化村经过17 年的探索与发展,从规划之初就定位打造一个面向0-100 岁人群的宜居环境,集居住、旅游、创业、教育、文化于一体.目前借助文化村超十年的配套之大成,随园嘉树? 良渚文化村项目的销售状况算是不错,至2017 年底,595 套公寓,连同与之配套的随园护理院100 张床位全部满租候租.
随园某高层向记者表示：“满租的数据说明了市场对随园嘉树? 良渚文化村项目的肯定.”从配套的大环境看,居住在随园良渚的长者可以去往良渚博物馆、文化艺术中心,也能和周边幼儿园、小学的孩子进行互动.极具优势的地段与优质的景观资源,再有万科向来重视的物业服务增色,使得良渚文化村这一区域对于养老产品的运营有得天独厚的天然优势.
据了解,随园团队最早脱胎于杭州万科的养老事业部,是在万科转型的过程中独立出来的新公司.最初,随园嘉树的操盘手正是时任万科杭州公司总经理的刘肖.
2009 年,随园嘉树? 良渚文化村项目立项,先后考察了世界各地优秀的养老机构,结合中国长者的特征,进行本土化的设计,并在硬件上配置了48 项适老化设施,如全屋地暖、空调,直饮水供应,转角拉栏、卫洗丽马桶等等.
记者在现场了解到,在园区内,红色紧急按钮随处可见,只要长者按下按钮,3-5 分钟内就会有三个岗位的工作人员必须到位报警地点：安全员、健康管理师以及管家.同时,在餐饮上,长者可享用由营养师进行适老化的菜品服务.在精神活动上,有14 个精品课程、3 大互动节目、超20 个俱乐部可提供报名参加,让长者保持学习与社交的年轻心态.
不过,就个性化餐食、多元化课堂和社团活动而言,目前大部分养老项目都兼备.随园良渚的特点在哪里？
一看细节.浙江随园养老发展有限公司副总经理王丽娜接受《中国房地产金融》专访时表示,随园发现老人的体温比青壮年大多低零点几度,首创了36.8℃养老服务标准体系.“我们的健康管理中心非常重视提前干预,积极推广北欧健走、手指操等特别适合长者的锻炼方式,倡导长者多运动以延缓身体功能的衰退……”
二看模式.如果当前社会上有“社区居家养老”“候鸟式旅游养老”“机构学院式养老”等,那随园嘉树项目则是“邻里式养老”.随园嘉树的长者公寓面对的是活力老人人群,即大部分是有自理能力的长者.在这样一个环境优美的大型养老社区里,关于交流空间的场景设计随处可见,长者们能自由享用园区内设的多功能厅、活动室、健身房、随缘随园食坊、健康管理中心、常青树学院等,互相认识成为邻居好友,真正实现老有所养安享晚年的宜人生活.
事实上,随园嘉树项目最显著的优势是,2015 年“家庭式长者康复护理中心”随园护理院也正式对外经营.护理院和长者公寓都在同一片小区内,真正实现了“医疗+ 养老”的完美结合.随园护理院是万科首个持有养老、医疗双牌照的医养项目,主要为术后康复及失能长者提供日常护理、康复治疗、生活照顾和精神娱乐等服务.目前已开通浙江省杭州市的医保,迅速实现满床运营.
而随园嘉树+ 随园护理院“医养结合”的模式也被迅速复制到萧山“随园嘉树? 海上明月”项目上,为规模化提供了实践方向.
但还能否复制更多？盈利问题仍待解决.过往不少开发商做养老地产采用的都是“以售养租”的模式,最后盈利还是落到了产权的购买上,备受诟病.目前不少盈利性养老项目转向“会费+月费”的会员卡模式.随园嘉树采用的是“租金+ 服务费+ 餐费”的模式,一次齐5 年或15 年份的租金作为可观的资金沉淀,同时通过每个月的服务费保证稳定流.
以随园嘉树? 良渚文化村项目为例,长者公寓面积在75-110平方米不等,首次费用大多选择一次性付清,每户租金均价约为1.1 万元/ 平方米/15 年（每户1~2 人）.另外需要按月收取物业费2500-3500 元/ 户不等；具体护理费用与餐费则根据老人需求另算.
据闻随园嘉树 + 随园护理院于良渚文化村的项目目前仅达到营收平衡的水平,对此,相关负责人告知记者：“万科做养老是认真做服务的.我们并不追求高额的盈利,能达到正向流已很好了.”
城市嵌入式养老：上海申养智汇坊
虽然万科在养老产业上仍处于探索阶段,但随园作为万科起步最早,从产品线到服务、运营都相对成熟的项目,无疑是一次成功的“试水”.
通过试水杭州,万科在养老领域开始深耕北京和上海,着重打造“城市级养老中心”和“嵌入式养老社区”,这是万科养老的第二种思路.
曾带领杭州万科开辟出随园嘉树的刘肖在2015 年转到北京,出任北京万科总经理,同时提出了北京万科“怡园”在城市核心区长者公寓的项目.同年,万科在上海联合上海地产集团、上海中医药大学,共同发起成立上海申养投资管理股份有限公司( 下称“申养”),专注于上海的养老运营服务.
记者走访了上海申养的四大产品线,分别为：为活力长者提供集中式公寓的澜悦系列；为失能失智长者提供介护服务的望年荟系列；为社区长者提供日托全托、康复护理等服务的智汇坊；以及为术后康复等长者提供专业医疗服务、包括临终关怀的申养康复医院.四大产品线,分别对应“居、护、社、医”四方面,全方位覆盖不同需求的长者.与随园系列作对比,澜悦长者公寓类似随园嘉树,位于城市偏郊区位置,面积广阔,环境优美,针对自理型的长者,同时费用较高,基本要交150 万-360万的“入门”费.
望年荟项目偏向随园护理院,以床位进行收费,是医养结合模式的创新实践项目,机构尤其突出了“医”的基因.位于上海普陀镇坪路上的望年荟不仅是服务养老院,还对社会开放,1-4 层是三甲医院岳阳医院的特诊部,将医院门诊与养老机构融合,提供了强大的医疗保障和就医便利.
目前望年荟共设140 间房,296 张床位.与上百万费用的长者公寓不同的是,这是位于城市核心区且面向大众的项目,收费也相对亲民.经记者了解,入住老人只需一次3 个月床位费即可入住,金额大约为6000-8000 元/ 月,同时根据不同等级的专业护理缴纳千元不等的服务费.
望年荟还有一个最重要的创新之举是实现了“青老共居”,在共21 层的大楼里,有一层专门划分为志愿者之家的青年公寓,志愿者参与服务可累计积分抵扣租金.“青老共居”的理念让长者有更多机会和年轻人进行交流互动,从情感上凸显适老化,是望年荟的一大特点.
但要数在申养系列里做得最具影响力的,还是社区为老服务中心系列——智汇坊.城花智汇坊是申养成功运营的第一家养老机构,至今一直是全员住满状态.目前,智汇坊在上海区域就已拓展到20 余家,同时延伸到全国各大城市,是最可能被可持续复制发展的模式之一.
中国养老产业发展缓慢的一大困局在于国人的养老思维,传统上老年人大多不愿接受外出养老的固有观念.早在2014 年万科涉足养老产业时,就宣称要打造“一碗汤的距离”,在家与养老社区之间架起桥梁,使老人既不脱离熟悉的生活圈子,又不脱离子女的探望和照顾,同时享受专业的养老服务.
社区嵌入式的智汇坊可谓满足了这一点.万科在中心城区重点推广“长者照护之家”,建成嵌入式、多功能、小型化社区养老设施,为入住智汇坊的长者及社区内的居家长者提供日托、全托、康复、护理、医疗、助餐助浴、文化娱乐等,甚至包括专业人员上门服务.家门口的养老模式,既可以让老人贴近社区、贴近子女,还能贴近其需求,成为老年人对养老机构更新认识、打破固有观念的转折点.不过,据记者了解,智汇坊的不足在于空间不大,床位较少,面向的长者仅为户籍属于该街道的老人.
值得注意的是,智汇坊拓展迅速的重要原因得益于申养与政府的创新合作模式,与社区卫生站相结合.目前国内养老产业遭遇困局,还需要政府在立法等多方面的配合与支持.
中国从来不缺乏养老需求,甚至随着老龄化时代的加速到来,养老的缺口越来越大.企业想要真正享受养老产业的红利,让商机不再沉淀,还要经过多少年的“潜伏期”？
有养老产业“黄埔军校”之称的亲和源是上海为数不多已成规模的养老机构,其董事长曾对外表示,亲和源从2008 年起对外运营已有十年,但项目在开业7-8 年后才实现盈利,目前的利润也并不高.
这是一个需要长期投入且大量、耐心的产业.虽然国内目前仍处于“青铜时代”,可就提前布局与投资而言,已是最佳时期.万科作为开发商系进入养老领域的先行者,凭借国有股东背景和品牌声誉,已积累了大量中产潜在用户,同时有其向来引以为豪的物业板块作支撑,成为挖到第一桶金的佼佼者似乎只是时间的问题.
至于盈利,尽管连续两年跌出房地产销售榜第一,但万科已是新的万科了.今年6 月的股东大会上,总裁祝九胜表示,公司2017 年营收2429 亿元,净利润增长33.44%,是“最好的水平”.董事会主席郁亮表示,有必要的情况下可能将万科去掉“地产”,改为“万科企业”,都充分彰显了转型的迫切与坚定.
目前万科在全国多城已有养老项目的布局,同时形成了社区、机构、居家养老三大层级的养老服务体系.不管是随园或申养模式,不管是轻资产或重资产运营,不管是哪个生命周期的养老服务,万科都已有了旁人难以匹敌的丰富经验,未来有望输出管理服务,开辟更多养老模式的“试验田”.
对于未来,正如某万科高管对记者所说的：“与其等风来,不如先做更好的自己.”第一个吃螃蟹的人里头,万科已经开始尝出些味道了.
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