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丹东鬼城也疯狂
“ 沉寂”了一段时间的浙江炒房团终于又找到新的“战场”——与朝鲜仅有一江之隔的辽宁省丹东市.
五一节前两天,丹东某江景楼盘的房产中介冯翔接待了一位来自浙江的老太太,她独自前来,一口气买下27套房.后续的大部队也陆续抵达,据悉,他们正试图以2亿元的拿下整栋楼.
除此之外,已很难在当地楼盘找到机会的北京投资客,也杀伐果断地决定捞上一笔.为了能快点转手卖出,马行空决定放弃刚交完1万元定金的一套新房,因为房产证需要一年半才能拿到,为免夜长梦多,他转买另一套交钱即能拿到房产证的江景房.
就连本地人也被这股躁动的情绪传染了.本地人刘元龙焦虑地在一天内看遍了新城区大大小小的楼盘,他已经有了三套房,依旧掂量着再买下一套,“不买我怕吃亏啊！”
丹东,这个往年只有五一后才陆续有游客前来“避暑”的边境小城,提前沸腾了.沸腾的原因来自鸭绿江的另一侧：4月21日,朝鲜领导人金正恩宣布停止核试验,并集中一切力量进行社会主义经济建设.
“18层地狱”也买
朝鲜的阴影走了,财大气粗的炒房客们就“嗅”着机会的味道,迅速从四面八方赶来.马行空在5月2日晚上看到丹东房价猛涨的新闻,有朋友把链接扔进群里,他直觉里头有赚钱的商机,简单收拾了一下行李,第二天下午就坐上从北京到丹东的G397次列车.
他行动迅速,抵达丹东的第二天就在丹东新区看中一套90平米左右的毛坯房,户型一般,不能直接看到鸭绿江,胜在便宜,每平米4600元.但他还是懊恼来得太晚,没有在最低价时进入,“早来两天最少能便宜四五万”,经过前一波投资客的抢购,可选择的房源也不太多.
浙江温州人谢建飞同样懊恼,忍不住提高声音,“我从去年朝鲜布置就有关注,今年4月也一直在看新闻,还是晚了,没反应过来.”他比马行空晚到两天,从温州坐着飞机赶来.两人在看房途中搭上话,结伴同行.
谢建飞买房有讲究,不能买带4的楼层或门牌,谐音不好,18层也不能买,因为会联想到“18层地狱”.
然而,房源紧张的丹东却容不了他挑挑拣拣.一位丹东的房主想出售自己位于4层楼的二手房,65万90平.谢建飞试图拿“4”这个不吉利的理由说事,把房子砍到55万,但房主也知道这段时间丹东房价看涨,咬死了不肯退步.最终,谢建飞定下另一套带着“不吉利数字”的新房.
丹东与朝鲜新义州市隔江相望,是中国最大的对朝贸易口岸城市.由于地理位置特殊,这座小城一直是外界观察朝鲜的重要窗口,同时是朝鲜接触外部世界的主要门户.
数据显示,对朝贸易约占中国对外贸易的40%,通过丹东口岸进行的对朝贸易总额占全国对朝贸易总额的70%以上.因此,邻居的一举一动总能牵动这座江畔小城.
4月21日之前,丹东新区的房价普遍在3000到4000元/平方,对岸的消息传来,外地投资客蜂拥而入,房价便开始以肉眼可见的速度上涨.半个月里,房价平均涨到5000到6000元/平方,地段户型好的江景房更是轻松攀升到7000、8000元/平方.
丹东各大楼盘里的房产中介们终于也能感受一把“捡钱”的快感.“我们拿千分之十五的提成,这一周我就赚了两万,多的时候一天能卖出十几套,都不用开口推销,轻轻松松.”房产中介冯翔说.说话间,三位北京来的男士已经从他同事手里买下了五套房.
这些房产中介们几乎不用主动招揽客人.一位从浙江义乌来的女士和朋友一起买了十几套房子,她们正坐在售楼处大厅抱怨,“这里服务太不行了,其他地方的售楼中心都还会摆上一些小茶点的,这里坐了这么久连杯水都没有的.”
一位前来看房的广东籍女士站在23层的楼房阳台上,用粤语小声向同伴嘀咕,“这江景也没什么好看的.”虽然对岸的新义州是朝鲜第四大城市,但一眼望去,只有未开发的土地和间隔分散的绿色农田.她的同伴不甚在意,“等开放了,（新鸭绿江）大桥通了,对面就一片灯红酒绿啦.”
这几乎是所有前往丹东的淘金客心里的想法,他们寄希望于对岸的朝鲜顺利展开经济建设,架在鸭绿江上的大桥正式开通,连接两岸贸易往来,提升丹东的GDP和房价.这时一平米六七千甚至三四千购入的房产,转手就能在一万以上的抛出.
一座桥架起一个“鬼城”
或许这些投资客们已经忘了,或者根本就不在意,他们大把甩出真金白银的丹东新区,在一个多月前,还被称为“鬼城”.
一个极端有趣的案例是,丹东本地地产商太阳房地产开发公司,其分别在老区和新区开发了“七号公馆”及“太阳尚品”两大楼盘.在市场低迷期,甚至推出买老区的大户型送新区的小户型的促销策略.即使如此,新区的房子也鲜有问津.
2008年,丹东在距离老城区17公里的鸭绿江畔正式启动建设新城区,计划吸引40万人口.2010年前后,中朝关系进入一个短暂蜜月期,两国在同年2月签署《中国关于共同建设、管理和维护鸭绿江界河公路大桥的协定》,总投资约为20亿元人民币,其中中国境内投资估算金额为12亿元,大桥定在2010年8月动工,计划于2014年建成通车.
新大桥的建设曾经让丹东人欢欣鼓舞,在规划中,新鸭绿江大桥建成后将取代现在的中朝友谊桥,承载80%的中朝贸易量,并带动丹东成为中国最大的对朝经济贸易口岸区.时任丹东市长的赵连生表示“丹东成为第二个深圳指日可待”,“这座大桥建设以后,不光是对丹东,对辽宁,甚至对全国整个对外开放而言,都增加了一个新窗口.其中,最大受益者就是我们了,毕竟大桥选址是在丹东,正是丹东新城区所在地.”
国内大型房地产商万达、保利、绿城、佳兆业等也在这一年先后挺进丹东,就连富士康也曾考虑过来此投资建厂.2010年,丹东全年的商住用地成交量达到153万平,2011年高达317万平,长期徘徊在3000元/平方以下的丹东房价也开始上涨,老城区的房子平均能达到4、5000元/平方.
因为丹东的发展前景大多都是“对标”朝鲜,这意味着,朝鲜的风吹草动,都将引起这座城市的敏感变化.
转折点发生在2014年.新鸭绿江大桥中国一侧道路早早修建开通,但朝鲜一侧却迟迟没有修建引桥及道路,原计划于2014年通车的新鸭绿江大桥搁置,丹东新区房价也随之陷入长达五年的低迷期.
2016年1月至今年3月,丹东的房价平均环比增长仅为0 . 14％,再之前的2014年和2015年的销售额甚至连续两年负增长.
丹东新区的房子更是无人问津.“最惨的时候,冬季一个月可能都卖不出去一套房子,好多新区楼盘都烂尾了.”一家本土大型开发商总经理此前接受媒体采访时表示.有的楼盘改名三四次,怎么改都卖不出去.
“闹心”的本地人
刘元龙是丹东本地颇有经济实力的生意人,四十来岁,光头,开辆路虎.他在丹东已经有三套房,在这一轮的“炒房潮”中,他也拉着朋友开着车看遍了大大小小的楼盘.
其实,他有点不太明白家乡的这股热潮从何而来,以前也一直不觉得丹东的房子能作为投资资产.
事实也确是如此.公开资料显示,丹东2017年GDP为793亿元,在辽宁14个城市中排名第9.从2010年到2016年,丹东人口持续减少,流失了28%,财政收入下滑15%,在辽宁14城排名倒数第一.与此同时,丹东已经表现出较为严重的老龄化态势.截至2016年底,60周岁及以上户籍老年人口超过20%,高于全国16.7%的平均水平.
刘元龙在2012年左右先后购入万达、保利开发的新房,两处房产都位于老城区核心地段,“这个就把我弄伤了,保利的房子买了之后一直没涨过,万达的在2013年左右还短暂跌过,后面才慢慢起来,所以我这两年都没考虑过买房子的事了.”
新城区的房子,刘元龙之前更是从来没考虑过,“买来干啥呢？你工作在老城区,孩子上学在老城区,新城啥都没有,你也不可能住进去.”
不过,这一次,刘元龙有点坐不住了,“房子都让你们外地人买了,不买我怕吃亏啊！”刘元龙看了一处卖点主打离新鸭绿江大桥最近的楼盘,并不满意,“基础设施一般,啥都没有.”这处楼盘最早从2008年新城开发时建设,早期开盘的几千户新房卖了将近十年没有卖完.到了今年5月,已经是想抢都抢不到.
房产中介王珊一边翻查着记录,一边指着沙盘上的一栋楼房说,“23号楼今天刚开盘,早上我们开盘的时候是（一平方）5000多,一上午就到了6000多,现在下午已经是7500了.就算是这个,开盘时的几百套已经只剩下几套.你还等吗？”
刘元龙没有做出反应,王珊看着像是恨铁不成钢地又重复了一遍,“如果这桥开通了,我们的房子最起码到一万以上.你还等吗？”
看完房子,刘元龙最终还是没掏钱,“要不是这波炒房潮,谁会买这边的房子呢？”他摇了摇头,坐上自己的路虎车,奔赴下一个楼盘.
出租车司机王立明前两天刚完成一笔交易,他于2013年在新城区购入一套70多平的新房,拿到钥匙却迟迟没有住进去,“灰尘扫干净了又落满”.“主要还是不方便,工作生活孩子上学都不可能搬过来.”
丹东新区开发了十年,但如今相应的配套基础设施还是极度缺乏.其道路宽阔,并排能容下七八辆汽车,但很多路上甚至没有设置人行道和红绿灯,一些道路因少有人行走,已经长满杂草.
王立明将自己70平米的房子以33万的卖给了另一位本地人,他也没想着趁丹东楼市火热时再入手一套,“我之前那套就一直押着,没法住也卖不出去,这次就趁机脱手,不搞了.”
“我们都是救世主”
有人趁机脱手,有人举棋不定,但毫无疑问的是,丹东新区的房产库存算是盘活了.“这一波炒房团救活了好几个死盘.”丹东一名房产中介说.
5月4日,丹东开始对外地人限贷,通知上写,“外地人来丹东买房,公积金贷款首付款不低于50%,商业贷款也不能低于50%.”5月5日,马行空和谢建飞找到房产中介想付款签约,却被告知签不了,需要再等等,7日政府可能会出限购令.
马行空在北京干过两个月房产中介,一直在关注全国各地的楼市变动.2015年燕郊房价大涨时,他就曾低买高卖,迅速套了一笔钱抽身离开,“当时我全身上下就五万块钱,找我妹妹、朋友借了借凑齐19万付了20%的首付,然后又各种借钱凑了七八万付了税和中介费用.”一年之后燕郊房价居高不下,他转手卖了出去,还完各种借债还净赚70万,“我的成本就只有5万,最后赚回来70万.”几年后再说起来,他依旧是得意的,同时遗憾自己当年胆子不够大,应该多借几笔,多买两三套燕郊的房子.
这次在丹东,他同样打算采用“快进快出”的策略,原先交了定金的那套新房产权证需要一年半才能交到业主手上,太慢了,“拿到房产证你同样可以长期持有房产,但会多一个选择,短期内想抛出也可以.没有房产证,你现在买的就只是名下一堆数字,没有实际利益.”“现在这都不正常,都是投机.”聊起现阶段丹东楼市的火热,马行空如此评价.“所以我为什么要早抽身啊,本来就是不正常的.我不要求涨得特别多,我也不长期投资,我就老老实实挣一把,能挣20万就保险了.”5月5日房产中介的通知让他惴惴不安,“要是7号真的限购政策下来,那就凉了,只能打道回府.”
他重新选中了那处离新鸭绿江大桥最近的楼盘,不为别的,就因为这片的新房交了钱就能立马拿到房产证.他等着5月7日的到来,要是丹东市政府没有出台限购政策,他就立马付钱签约.房产中介王珊笃定地告诉本刊,“我没有接到任何限购消息.原定5月底召开丹东市春季房交会已经确认取消了.”在她看来,房交会的目的是去库存,向本地人推广销售新房.现在外地人来帮忙去库存,也就没必要召开房交会,自然就是不会限购.
前几年,大肆开发的新楼大多积压,去库存是丹东房地产近几年的重点.丹东市在2016年和2017年都分别出台了《丹东市人民政府办公室关于做好房地产去库存工作的实施意见》和《丹东市加快房地产去库存工作实施方案》.截至2017年末,丹东市商品房待售面积达208.4万平方米.
5月6日,30多位买了房的外地投资客聚集在微信群里,取名“XX园业主群”,有人提出对限购政策的担忧.群里有人回复,“暂时不会限,他们哭了几年了,现在才拉平2012年的房价.”
一位刚入手一套房的福建籍女士肯定地说,“不可能限的,这里房地产刚有点起色.我们都是救世主.”她附了一个笑脸的表情.
一头热,一头冷
5月7日,人们担心的那只靴子没有落下,还等来了一个好消息.这一天,总书记、国家主席同朝鲜领导人金正恩在大连举行会晤.这已是近两个月内,中朝两国最高领导人的第二次会面.
而此时,马行空才得知房产中介不让他签约是为了捂盘再售,卖出一个更高的价钱.但他没有时间跟欺骗他的中介对质了,他新看中的那套位于11楼80多平的小户型江景房,在他拍板定下的前一刻被人抢先买了.他只能退而求其次买下另一套117平米的新房,每平米6400元,加上税和各种费用,总价80多万.
他打算全款付清,“丹东房价本来就比较低,现在外地人要50%的首付,银行借贷杠杆率不高.”不过,80多万也已经远远超出他的全部身家,他要继续向妹妹和朋友借钱筹齐房款.“不冒风险怎么赚钱呢,对吧？”马行空说,“这本就是一场赌局,我们就是在赌.”
选择到丹东投资买房的人给出的理由几乎一模一样,钱放在银行贬值,投入股市亏损,而丹东房价本身偏低,全款买一套小户型江景房六七十万元,即便贬值也尚在可承受范围内.
他们也清楚丹东本地人没多少能承担得起如今暴涨的房价.根据国家统计局调查数据,2017年丹东城镇常住居民人均可支配收入为27944元,远低于全省平均水平.每月人均工资收入只有2000元左右,本地人向来很少进行房产投资.
2017年丹东GDP增速为2.8%,《统计公报》中表示,“虽然增长不到3%,但2.8%的增速是在2016年下降2.2%的基础上实现的增长,实属来之不易.”
丹东本地增长无力,投资客们则把希望寄托在新鸭绿江大桥和另一头要大力发展经济的朝鲜身上.买了房的人最常说的是：“朝鲜改革开放,中朝关系好了,大桥一通你就挣大啦.”
2015年,曾有报道称朝鲜已经正式开工修建大桥,2016年坊间信誓旦旦地说大桥会在当年开通,但从来没有结果.目前,从新鸭绿江大桥隔江放眼望去,朝鲜方面引桥至今仍然是一片的田地.
但桥的这一边,又开始火热起来.据媒体报道,近日,沉寂近5年的浙商大厦项目传出动工消息.该项目毗邻新鸭绿江大桥,预计在2019年6月完成主体建设,成为丹东首个5A写字楼.工地现场,人工挖孔桩已初现雏形,各类大型工程机械正在紧张作业中.
那些从天南地北汇聚而来的投资客,在丹东留下金钱,留下已有房主却不知何时有人入住的空房子,又四散回到自己的城市.各种“业主群”成了国际新闻群,每天都有人往群里发朝鲜的相关新闻,“同金正恩在大连举行会晤”、“韩中讨论开通首尔—新义州—中国的铁路”、“金正恩访华次日,美国‘极高层’再赴平壤”.这些新闻像源源不断补充的定心丸,有人开玩笑地说,“三胖（金正恩）,我们的希望都靠你了.”上面是一张金正恩微笑着鼓掌的表情包.（冯翔、马行空、刘元龙为化名）
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