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加强对房地产开发项目的风险管理之
随着我国国民经济的快速发展,建筑规模不断扩大,房地产业逐渐发展为国民经济的支柱产业之一,但我国大部分房地产公司发展并不够成熟,对风险管理缺乏足够的认识,也没有设置专门的风险管理机构和配备专门的风险管理人员.加强对房地产开发项目的风险管理,引进先进管理方法和策略来减少风险,探索出必要的、合理的、有效的措施来规避风险,对于提高我国房地产开发企业的管理效益和经济效益尤为重要.
一、房地产项目投资的特征分析
1、房地产项目的不可移动性.相对其他商品而言,房地产项目最重要的特征就是不可移动性,这一特征使房地产项目具有明显区域性和个别性,所以在很大程度上房地产项目会受到其所处的地理位置、环境条件、政治因素的影响.通常情况下,房地产项目的价值在很大程度上取决于它所处的地理位置,投资的效用则与其所处地段的社会经济有密切关系.另外,房地产项目投资还可能会承担部分政治风险.
2、房地产投资周期长.房产投资的整个过程可以分为投资期、建设期、运营期三个阶段,通常会持续几十年.在整个房地产投资过程中,从获得土地使用权,到房屋的建设,再到后期的运营维护,都会受到来自土地市场、开发市场、建筑施工市场、房产市场等因素的影晌.所以在房产项目投资过程中,时间是最主要的风险源之一.
3、房地产项目投资对专业管理的依赖性.所谓的依赖性是指房地产项目投资离不开专业化的投资管理,这种管理活动可以分为内外两部分,内部专业管理是指对投资者本身管理经验和能力的要求,因为在投资过程中,投资者本身需要有获取土地使用权、规划设计、项目融资、市场营销、工程管理等方面的能力.
二、房地产项目投资阶段面临的风险
1、地点选择风险.由于房产行业的不可移动性,所以投资地点的选择对房产投资影响巨大.从宏观角度看,在社会经济环境和政策偏向地区投资风险相对会减少.从微观角度来看,合适的地段选择是非常重要的,好的地段就要冒成本高和竞争激烈的风险,差的地段就有盈利低、甚至房产滞销的风险.所以说,要根据自己的实力选择一个适合的地段,保证投资效益.
2、物业类型风险.物业是房产项目必不可少的因素,物业类型多种多样,包括公寓、别墅等的住宅类,商场、宾馆、酒店类的商业设施,仓库、厂房等的工业设施,电影院、体育馆等的文化娱乐设施,写字楼等.所以说,只有适合于市场需要的房产才能够顺利销售.
三、房地产项目投资风险管理重要性及目标
1、房地产投资风险重要性.房地产投资的凤险不只是指投资损失这一种情况,完整意义上的风险既包括损失也包括盈利,也就是说投资活动的结果与所期望值的任何偏离都是风险.房地产投资中风险管理不仅要降低损失发生的可能性,还有增大获利的可能性,当然,最基本的就是保证损失的最小化.近几年来,我国房地产项目投资管理体制有了很大的改进,推行了诸如项目法人责任制、工程项目招投标制、工程建设监理制等一系列制度,这在一定程度上对房地产项目投资风险起到了一定的控制作用,但是最主要的问题是目前投资风险约束体制尚未建立.在开放性的市场经济条件下,房产项目面临着种类繁多的不确定因素,而且这些因素关系错综复杂,这就使得房产项目风险发生的概率、致损的规模以及风险波及范围都会愈来愈大,而且目前的房产保险市场尚不完善,这些状况都迫切要求建立完善的风险约束机制.因此,研究分析决策理论对房产项目投资风险进行控制具有十分重要的意义.
2、房地产项目风险管理目标.风险管理的目标是在投资中的损失发生前保证经济正常运行,在损失发生后的复原工作也要令人满意.基于这个观点,房地产项目投资风险管理的目标应该是尽可能最小的成本投入,最大的限度的减少风险带来的损失,以获得投资最安全的保障,一般来说,风险管理目标可以分为损失前目标和损失后目标两种.损失前目标指一个合理的风险管理系必须具备的目标,包括经济目标、承担社会责任的目标以及减少烦恼和忧虑的安全目标,这是风险管理体系需要具备的基础性目标,不受企业损失情况的影响.损失后目标指在投资前企业领导能够预见的最严重的损失发生后,企业根据自身情况在最低限度内可以接受的目标,它的内容主要有生产、持续经营、收益稳定以及发展的目标.
四、防控房地产项目投资风险的措施
1、风险预测.由于房地产是一个高投资的行业,投资前对风险的预测非常重要.房地产项目一旦投资,就要面对一个相对狭窄的消费市场,具有很大的风险性.风险的预测指的是投资之前,投资者要对房地产市场的发展趋势和供求状况进行全面调查分析,然后选出能够获取较大收益的投资项目,投资前的预测对房地产投资项目的成功与否有着直接的影响.
2、风险控制.风险控制表现在两个方面：①在风险发生之前,要通过控制尽量减少风险损失发生的机会；②风险发生之后,通过相应的措施来降低风险损失带来的严重后果,处理那些投资者不愿意回避和转移的风险.风险损失控制的目的在于要改变风险本身的特征.应该做到预防为主,防控结合.在风险控制中,进行损失和危险分析时,既要考虑直接和间接成本,又要考虑隐藏成本.
3、风险转移.风险转移就是指房地产企业将自己的风险转移给别人的管理方式,包括保险转移和非保险转移两种方式.保险转移是指向保险公司投保,缴纳保险费,将风险转移给保险公司,由保险公司负责补偿损失.非保险转移是将风险转移给别人或者共同承担,这可以通过工程分包等方式转移风险.保险转移本身并不能消除风险,而是把风险管理的责任以及从该风险管理中可能获得的利益转移给了他人.
风险管理论文范文结:
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