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我国土地储备制度转型
摘 要：城镇化的进一步发展,依法治国的高标准,对国内土地储备制度提出了更高的要求.基于各国土地储备制度的剖检,在阐述国内土地储备制度产生和发生的基础上,思考国外经验发展国内土地储备制度转型的启示——确保多元化的融资渠道是保证土地储备制度转型成功的关键；健全完善的管理机构体系是确保土地储备顺利实施的前提；健全完善的法律制度体系是土地储备制度转型的重要保障；以公共利益为导向是土地储备制度转型的核心议题；政府在土地储备制度转型中始终要处于主导地位,要点性知识以供参考和借鉴.
关键词：土地储备；管理制度；转型思考
1 国内土地储备制度的产生和发生
就国土面积中国位居世界第三,但是,实际可利用的土地资源不多.正是基于这样的现实需要,政府才开始垄断土地资源,以确保稀缺的资源满足公共基础设施建设的有效配置.而且,土地走向市场,发挥市场这只无形的手分配公共物品的同时,更需要政府的宏观调控.1993年十四届三中全会的召开明确了我国国有企业改革的方向是建立“产权清晰、权责明确、政企分开、管理科学”的现代企业制度,由此拉开了影响深远的国有企业改制重组的序幕.2002年国土资源部通过了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权的规定》,从而建立了我国国有建设用地的“招拍挂”制度,但需要注意的是实行这一制度的前提条件就是政府要垄断土地出让的供给.由于我国土地供给制度几经变迁,现存国有建设用地存在诸多历史遗留问题,产权不清权属不明使得存量土地的开发再利用难上加难.
2 国外土地储备制度的发展理顺
2.1 美国土地所有制的多元化管理
美国土地的利用,强调的是自上而下的公共参与,这样能确保土地运行的灵活性.政府发挥着宏观调控的作用,以“积极不干预”的指导思想,把控土地资源的利用管理问题,适时进行微补.
2.2 法国土地所有权的优先购买制度
法国土地储备制度的推行,是建立在土地私有制基础之上的.在土地规划发展过程中,政府优先划定特定区域,对特定区域进行规划建设,同时,享有对该区域土地的优先购买权,这样就很好抑制土地投机情况的出现.
2.3 瑞士的土地银行制度
为吸引外来人口,抑制高房价.瑞士推行土地银行制度,由土地银行收购有升值潜力的土地归为国有,以满足政府完善基础设施建设的需求.政府发挥宏观调控作用,通过高抛低吸的手段,控制土地市场,抑制高房价,避免土地投机情况的出现.
3 借鉴国外经验发展国内土地储备制度转型的启示
3.1 政府在土地储备制度转型中始终要处于主导地位
城市化进程加剧,土地供需矛盾更加激烈.为满足市场的发展需求,确保城镇土地市场的健康平稳发展,更好发挥政府的宏观调控能力,政府掌控一定数量的储备土地有其现实的必要性.为此,土地储备制度可以说是政府宏观调控市场的有效手段,政府在其中必须要发挥主导作用.
3.2 健全完善的法律制度体系是土地储备制度转型的重要保障
思考国外土地银行能顺利运行,与国外较完善的立法体系支撑脱不了关系.目前,各国为保障土地交易各方的合法权益,都制定了较为完善的地权法.国内同样出台了《土地管理法》、《城市房地产管理法》等等,使着土地储备制度的实施做到有法可依.但是,随着工作的开展和深入,还会出现更多矛盾问题有待解决,法律体系还有待进一步的完善.
3.3 以公共利益为导向是土地储备制度转型的核心议题
国外土地储备制度的确立,始终围绕着公益事业来开展,多数用于改善居民生活质量的基础设施建设.实际上,从拥有土地的固有属性来看,只有不偏离公共利益政府才有权征用土地的使用权.某种程度上来讲,这也是避免公共权力无限扩大的关键所在.
3.4 确保多元化的融资渠道是保证土地储备制度转型成功的关键
国外土地储备获取的资金来源趋向多元化,有政府补助、银行信贷、债券发放等等,个别来源地方政府税收.比如：荷兰1992年将城市信用银行改组为城市银行,政府提供总资本的1/2,银行同意对城市期票贴现,使该银行成为荷兰各城市当局土地储备资金的重要来源.总之,多元化的融资渠道,是一国土地储备制度健康可持续发展的重要保障.
3.5 健全完善的管理机构体系是确保土地储备顺利实施的前提
不同于国内,国外土地储备机构是由政府委托或授权管理.但是,对其的经营管理,则是由国家成立的高级别管理机构负责.比如：英国土地委员会、法国区域政务会等等,都是专门的土地管理决策机构,均由地方出面管理,确保土地储备管理的高效运营.
4 总结
土地储备制度是城市土地管理的重要组成部分,经过这些年的发展,在不断的实践、不断的完善基础上,各国土地储备制度管理都取得不错的佳绩.分析国外的制度管理经验,无论是美国的多元化管理、法国的优先购买制度,还是瑞士的土地银行制度.这些走在前沿的管理制度给我们土地储备制度转型提供不错的借鉴,回归到国内土地储备制度转型,关键的一点经验尤其值得我们去反思和实践：以公共利益为导向的核心要点始终不能动摇,同时,要保证政府在土地储备制度转型中的主导地位,充分发挥其土地资源管理的宏观调控作用.
参考文献
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[3]李强,崔健.土地储备制度新规对我国土地制度的影响[J].中南民族大学学报：人文社会科学版,2008,28（4）：122-125.
土地论文范文结:
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