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新形势下住房公积金贷款风险防范
摘 要：在新政策、形势与经济发展的大背景下,关于住房公积金方面贷款的风险也出现了更多不可预见性的特点.为实现贷款风险的全面控制与防范,对现如今新形势下的贷款风险存在的表现进行积极研究和探讨,进而明确明处相应且有效的防范举措和方法.本文就对住房公积金贷款风险的表现形式和成因进行了详细分析,并且提出了相应的关于完善、监管、和创新方面制度的防范对策,进而能够有效实现对公积金贷款风险的控制.
关键词：住房公积金；贷款风险；防范与探讨
相比较之下,住房公积金比商业贷款在利息的负担层面上拥有很大的优势和特点.同时,它也是各单位职工进行购房贷款的心中第一性的选择.在当前的社会和如今的时代,其的资金规模有着持续发展和扩大的势头,由之而生的贷款风险也逐渐增大.由此可见,在如今新的形势和背景之下,我国要进一步加强关于住房公积金贷款方面风险防范措施的实行.
一、在新时代前提下,对住房公积金贷款所受的影响进行相应的分析与探讨
我们可以把次级抵押贷款的定义,具体理解为信用状况较差的个人在银行获得住房的贷款,不需要实现抵押并且无需支付首付款即可实现.“次级债”具体的内容说的就是银行实现房产证券化的步骤和环节.此处需要注意,所有次级按揭的客户本身所具有的还款保障与客户的还款方面的能力无关,它与持续不断上涨的房价因素存在相应和一定的关联.由此看来,若美国房地产在出现下跌的现象,进而会将次级债的危机牵引出来.次级债的危机问题和现象,对各个国家的政府应及时对房贷款风险进行防范存在一定警示作用,也能够对重估所有不同种类的风险因素.并且根据实施情况来看,住房公积金贷款主要面向的是我国广大的中低收入群体,并且还存在收入具有不稳定特点的部分职工.另外,房价的攀升和政策的调整对于住房贷款风险也有一定的探讨.
二、对住房公积金贷款中存在的各类风险进行相应的探究
1.关于贷前风险方面
如果想要做好贷前风险,就需要重点加强对借款人风险和抵押物风险两种因素的关注.我们可以把借款人道德风险的定义,理解为借款人通过个人贷款资料的途径将住房公积金贷款骗到手的不道德方法.我们可以将关于借款人风险的成因划分成两类.第一种：住房公积金拥有不是很高的相应贷款门槛,并且在普通情况下,能够使正常缴存住房公积金满一定期限的规范和标准得到相应的满足并能够使满足和符合相应条件的职工完成住房公积金贷款的申请.如果将贷款方面拥有较低一些条件,就容易催生借款人套贷的行为的出现和产生；第二种：以我国的现实情况来看,需要继续的完善和发展个人征信系统.而抵押物的估值风险说的是,由于目前商品房的售价比较高,以及二手房贷款评估中是根据借款人意愿,来进行估价个评估的情况和形式,进而使公积金贷款的抵押物易有高估风险现象的产生.
2.关于贷中风险方面
其主要分为代理风险与政策风险两方面内容.代理风险说的因住房公积金贷款所拥有的委托代理的关系,因此有代理风险方面问题的出现.而且,公积金中心通常以委托协议的形式,由受托银行办理贷款具体的手续,但是贷款风险的直接承担者并不是受托银行.这种情况下,就易造成受托银行在贷款审核中缺位的问题和现象.政策风险,说的是存在于公积金贷款中的略详细的风险.第一步需要做的就是,划分好表现在公积金贷款的最高贷款额度和首付比例,并且还要进行相应规定,详细划分没有根据借款人信用额度、还款能力和那些与所购房屋性质相关的内容,通过这样的步骤,能出现增加低偿债能力借款人逾期风险的现象和问题；第二步,分析现实中的情况,可知贷款逾期后抵押物因存在大量的抵押借款方式而存有一定程度的安全隐患；第三步,关于住房公积金贷款方面在还款方式较为简单和单一,还不能很好利用借款人自身特点进行灵活的还款；第四步,公积金贷款逾期没有特别高的罚息,将其与商业贷款进行比较,可能够看出公积金贷款也明显低一些.
3.关于贷后风险方面
客观环境变化风险和房地产的周期性风险就是贷后风险的主要表现.客观环境的变化分为两方面,其一就大致可以概括为借款人还款能力有一定下降或是完全丧失,另一个方面可以概括为表现为不能将抵押权实现的风险.我国有关于其相应的司法解释,在面对贷款所购住房是其唯一住房借款人的情况时,就会出现抵押权的实现受阻的现象.再加上,房地产拥有周期性的特点和风险,因此要对其自身周期性的特点有充分的前提准备和措施.
三、对住房公积金贷款风险的防范举措和方法的分析
1.对于贷前风险的分析与相应的防范举措和方法
完善个人征信系统和贷款的分类,可使借款人信用的风险有所减少和降低.针对因借款人信用所产生的贷前风险,主要分为两方面.其一,是充分和全面利用好我国目前大力推行的全国个人征信系统,进而把借款人的身份识别信息、借款人的贷款信息以及个人信用卡信息共享三方面的内容完全实现.另外,还要将个人的信用情况纳进住房公积金贷款申请的审查范围内,进而实现和完善个人信用登记、个人信用评估记忆风险管理等的规范和相应标准,使个人的信用信息在各机构和各领域间的共享得到实现且公积金贷款审批更具有科学性和高效性的特点.其二,是要按照体系的不同指标分类管理贷款,再按照贷款回收的风险评估贷款的质量水平.在一般情况下,能够根据借款人基本信用、还贷信用、还款状态以及贷款担保情况这四方面,将公积金贷款划分为五类（正常、关注、次级、可疑和损失）,再对其采取具有针对性和指定性的催收措施,进而能够实现贷款质量的动态反应及对贷款风险进行科学的管理.
还要对贷前的情况进行严格和严谨的审查,还要对抵押物估值的风进行一定防范险.因为住房公积金贷款具有客户群体数量庞大、购房分散并且期限长等等的特点和现象,所以要详细审查抵押的房屋,并且进行相应的备案.
2.对于贷中风险的分析与相应的防范举措和方法
我们可以通过理顺委托关系,进一步将公积金贷款中现有代理方面的风险进行有效的防范和规避.公积金贷款的特点是发放受托于银行,而公积金中心自身就承担着风险.关于这方面,我们有三点需要注意的.第一点,统一双方指标的考核体系,在贷款银行考核体系中,加入公积金贷款回收的指标,并根据实际进行相应的奖惩；第二点,将问责机制建立和完善好,将责任与具体的承办人员相对应,实行发放与回收相统一的原则和标准.第三点,实现公积金中心和贷款承办银行两者间的信息和资源的共享,还要将公积金中心对承办银行的监督作用发挥到高层次和高水平.
3.对于贷后风险方面的防范
我们可以通过采取变更借款合同的方式,应对借款人还款能力下降问题而产生的相应风险；可以通过改变和更改借款人的继续履行还款义务,来应由于借款人死亡和离异等进而造成产还款当中现实的逾期状况；还能够可以通过将贷款期限延长和使月还款额度有所降低的方法让借款人月度还款方面的实际负担有所减轻,以此来解决因借款人失业、患病、意外突发情况等出现的经济困难问题而产生的逾期的现象,我们能够通过为提供相应有效的其它住房或降低抵押物价值的方式和办法来解决抵押权不能实现风险的情况.而在现如今正处于房价上升且抵押物增值情形小,就使得此项措施的操作难度有所降低.
结语：我们要采取上述的措施与方法,降低在新时代背景下住房公积金贷款方面的风险,进而推动我国住房市场的改善以及我国经济的长足进步.
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